Besonderheiten der Besteuerung

Sollten Sie den Verkauf Ihrer spanischen Immobilie planen, so ergibt sich automatisch die Frage nach den steuerlichen Verpflichtungen. Grundsätzlich gilt in Spanien die Selbstveranlagung (autoliquidación). Sowohl Immobilienkäufer als auch Verkäufer sind deshalb verpflichtet, sich selbstständig über ihre Steuerpflicht zu informieren und ihr nachzukommen. Erfolgt keine Abgabe der Steuererklärung, so gilt dies als Steuerhinterziehung und das steuerliche Heimatland des Verkäufers wird auf dem Wege eines Vollstreckungs- und Pfändungsbescheids informiert.

Die einschlägigen Steuern:

  1. Die gemeindliche Wertzuwachssteuer ("Plusvalía municipal")

Die Wertzuwachssteuer (plusvalia muncipal) der Gemeinde ist laut Gesetz von dem Verkäufer zu zahlen, sollte nicht der Notarvertrag, nach Übereinkunft der Vertragsparteien, eine andere Regelung treffen. Sie wird von jeder Gemeinde individuell berechnet und richtet sich nach der Zeit, die die Immobilie in Besitz war. Gerne berechnen wir Ihnen die Höhe vorab, damit unliebsame Überraschungen ausbleiben.

  1. Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nicht-Residenten, unterliegen erzielte Gewinne außerdem der zentralen spanischen Steuer. Diese ist im Einkommensteuergesetz (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, LIRPF) bzw. im Gesetz über die Besteuerung von Nicht-Residenten (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes LIRNR) geregelt.

Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Erwerbsnebenkosten (z.B. Notarkosten und Grundbuchkosten), Verbesserungen und die Grunderwerbsteuer können, unter Vorlage von Rechnungen, angerechnet werden. Der Steuersatz beträgt aktuell zwischen 19% und 23 %. Der Verkäufer muss, innerhalb von 4 Monaten nach Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde, eine Steuererklärung hierzu abgeben. Die Besonderheit bei Nicht-Residenten: das Finanzamt sichert sich die Steuerzahlung, indem es den Käufer verpflichtet, bei Beurkundung des Kaufvertrages 3% des beurkundeten Kaufpreises einzubehalten und innerhalb eines Monats an den spanischen Fiskus abzuführen. Dies wird durch das beauftragte Notariat überwacht. Diese sogenannte “retención” (Rückbehalt) befreit nicht von der Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung. Bei Ehegatten (jeweils 50 % Eigentum) kann eine gemeinsame Steuererklärung abgegeben werden. Sollte beim Verkauf kein Gewinn erzielt werden, bzw. der Gewinn unter den 3 % Einbehalt liegen, so kann die Differenz vom Finanzamt zurückgefordert werden.

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien (residentes) erklären die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie in der jährlichen spanischen Steuererklärung.

Der Gewinn aus dem Verkauf der selbst genutzten Hauptwohnung ist steuerfrei wenn der Verkäufer 65 Jahre oder älter ist, eine pflegebedürftige Person im Sinne des Gesetzes 39/2006 (Ley de Dependencia) ist oder eine neue, selbstgenutzte Immobilie, innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung erwirbt.

Autorin: Lina Rathje