Hildebrand & Mariano - Rechtsberatung - Sevilla

Erwerb einer Liegenschaft

Gebühren, Steuern und weitere Verpflichtungen des Käufers beim Erwerb einer Liegenschaft in Spanien

A. Einleitung

Auch für die am Kauf einer Immobilien interessierten Deutschen, ist für den Erwerb des Eigentums das spanische Recht maßgeblich. Da dieses einige wichtige Unterschiede zum deutschen Grundstücksrecht aufweist, möchten wir diese im Folgenden zumindest grundlegend darstellen.

So ist ein wichtiger Unterschied, daß man im Gegensatz zum deutschen, nach spanischem Recht auch aufgrund eines privaten Kaufvertrages (auch mündlich!) und der Übergabe, Eigentum erwerben kann. Weder ist eine notarielle Beurkundung noch die spätere Eintragung der Urkunde erforderlich.

Aus anwaltlicher Sicht empfehlen wir jedoch stets die Erstellung eines notariellen Kaufvertrages mit anschliessender Eintragung ins Grundbuch. Hierdurch wird ein lastenfreier Erwerb gewährleistet und spätere böse Überraschungen (Stichwort: gutgläubiger Erwerb eines Dritten) vermieden.

Mit dem so gestalteten Erwerb sind einige Nebenkosten verbunden, die wir nun darstellen, so daß sie von den interessierten Käufern in Ihre Kalkulation miteinbezogen werden können.

B. Die verschiedenen zu berücksichtigenden
    "Erwerbsnebenkosten"

Der Erwerb einer Liegenschaft in Spanien führt für den Käufer, neben der Zahlung des Kaufpreises, stets auch zu einigen Nebenkosten in Form von Steuern, Gebühren und sonstigen Verpflichtungen.

Diese fallen in der Regel mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages ("escritura pública") an und können allgemein in 6 Gruppen aufgeteilt werden:

- Maklerprovision (nicht obligatorisch)

- Anwaltsgebühren (nicht obligatorisch)

- Notargebühren

- Steuern, die bei der Übertragung der Immobilie anfallen

- Örtliche Wertzuwachssteuer ("Plusvalía municipal"
   oder "Impuesto municipal sobre el Incremento del
   valor de los terrenos" genannt)

- Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch

1. Maklerprovision

Die spanischen Immobilienmakler ("API = Agente de la Propiedad") haben in den letzten Jahren stete Liberalisierungen ihrer Tätigkeit hinnehmen müssen. So hat die spanische Regierung im Juni 2000 u.a. eine Rechtsverordnung erlassen (Real Decreto-ley 4/2000 vom 23. Juni, veröffentlicht am 28. Juni im BOE 154/2000), nach dem in Zukunft für die Vermittlungstätigkeit weder der Titel des Immobilienmaklers noch die Mitgliedschaft in einer Kammer notwendig ist.

Ist an dem Kauf ein Makler beteiligt, was in der Regel der Fall ist, so steht diesem grundsätzlich ein Anspruch auf Zahlung seiner Vermittlungsgebühr zu.

Wer diese trägt, sollte in jedem Fall vorab zwischen den Beteiligten geklärt werden, so daß es später keine Überraschungen gibt. Teilweise ist die Vermittlungsprovision bereits im Kaufpreis enthalten.

Die Höhe der Provision richtet sich nach Tarifen, die von den Regierungen der autonomen Regionen festgelegt werden und deren Höhe von der Art der Operation und der Höhe des Kaufpreises abhängt.

2. Anwaltsgebühren

Die Hinzuziehung eines in Spanien zugelassenen Rechtsanwalts ist sowohl im Hinblick auf die Erläuterung der Besonderheiten des spanischen Rechts als auch bezüglich der notwendigen Überprüfung der Immobilie auf mögliche Belastungen und der Vorbereitung des Notartermins zu empfehlen. Beherrscht der Anwalt die deutsche Sprache, oder ist er sogar deutscher Jurist, so hat dies den Vorteil, daß den nicht Spanisch sprechenden Mandanten der Kauf in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht besser erklärt werden kann.

Bezüglich der Höhe der Rechtsanwaltshonorare ist darauf hinzuweisen, daß es in Spanien keine wie in Deutschland übliche allgemein gültige und verpflichtende Gebührenordnung gibt. Es bestehen jedoch Richtlinien der Rechtsanwaltskammern, an denen sich die Gebühren zumindest zu orientieren haben.

3. Notargebühren

Das Honorar des beurkundenden Notars für die Erstellung eines notariellen Kaufvertrages wird durch eine verpflichtende Gebührentabelle bestimmt. Die Höhe des Honorars richtet sich u.a. nach dem beurkundeten Kaufpreis und dem Umfang des Vertrages.

Wird mit dem beabsichtigten Kauf ein Rechtsanwalt beauftragt, so bereitet dieser den Notartermin durch Übermittlung der notwendigen Daten an das Notariat vor. Der Notar fragt daraufhin von Amts wegen per Fax beim zuständigen Grundbuchamt den aktuellen Grundbuchstand der Immobilie ab. Das Grundbuchamt ist aufgrund der Anfrage nachfolgend verpflichtet, diesem über eventuelle Veränderungen des Grundbuchs Bericht zu erstatten.

Die Tatsache der erfolgten Beurkundung des Kaufvertrages teilt der Notar dem Grundbuchamt per Fax mit. Diese Mitteilung hat rangsichernde Wirkung, wenn innerhalb von 10 Arbeitstagen eine beglaubigte Kopie der Originalurkunde beim Grundbuchamt eingereicht wird (Art. 418.4 Reg. Hipotecario).

Nach abdingbarer gesetzlicher Regelung trägt die Kosten der Erstellung der Originalurkunde der Verkäufer und die Kosten der verschiedenen Kopien der Käufer. In der Regel wird jedoch zwischen den Parteien vereinbart, daß der Käufer die gesamten Kosten der notariellen Beurkundung zu tragen hat. Dies kann damit gerechtfertigt werden, daß er es ja auch ist, der durch die Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch geschützt wird. Der Verkäufer dagegen hat nur das primäre Interesse, den Kaufpreis zu erhalten.

Die Kosten sind mit der Beurkundung fällig und an den Notar entweder direkt bei Beurkundung oder bei der Abholung der Urkunden zu begleichen.

Die spanische Regierung hat durch Erlass einer weiteren Sofortmassnahme zur Bekämpfung der Inflation (Real Decreto-ley 6/2000, ebenfalls vom 23. Juni) die Möglichkeit eingeräumt, daß die Notare Gebührennachlässe gewähren können.

4. Übertragungssteuern

Für den Eigentumsübergang sind auch sog. Übertragungssteuern zu zahlen.

Hierbei ist zwischen der Mehrwertsteuer ("Impuesto sobre el valor añadido", I.V.A.), der Grunderwerbssteuer ("Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales", I.T.P.) und der sog. Stempelsteuer ("Actos Jurídicos Documentales", A.J.D.) zu unterscheiden. Die Zahlung der genannten Steuern obliegt stets dem Käufer.

Die Mehrwertsteuer fällt in all den Fällen an, bei denen auf der Verkäuferseite ein Unternehmen (z.B. ein Promotor) auftritt, das der Zahlung der Mehrwertsteuer unterliegt und es sich um die erste Übertragung der Immobilie handelt.

Die Höhe der Mehrwertsteuer hängt von der Art der übertragenen Liegenschaft ab und beträgt im Einzelnen bei:

•  Wohngebäuden oder Wohnungen ..................7 %

•  Zugehörigen Garagenplätze (max. 2) .............7 %

•  Sonstigen Garagenplätzen...........................16 %

•  Parzellen (nicht bebauten oder bebaubaren)...16 %

•  Im Bau befindlichen Immobilien
   (Gebäude plus Grundstück)..........................16 %

•  Ladenlokalen: .......................................... 16 %

Zwischen der Mehrwertsteuer auf der einen und der Grunderwerbssteuer sowie der sog. Stempelsteuer auf der anderen Seite besteht bei entgeltlichen Übertragungen ein Ausschließlichkeitsverhältnis.

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine Steuer, deren Kompetenz seit 1997 an die autonomen Regionen abgegeben wurde. Andalusien hat z.B. nicht von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht, so daß der allgemein gültige Steuersatz von 6 % angewendet wird (Art. 11 1a des Real Decreto Legislativo1/1993 vom 24. September). In allen Fällen, in denen die Grunderwerbssteuer anfällt, hat der Käufer auch die sog. Stempelsteuer (AJD) zu tragen, die stets 1 % beträgt.

Der zu zahlende Betrag der Steuern richtet sich nach dem im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis. Während die Mehrwertsteuer zusammen mit dem Kaufpreis bei Unterzeichnung des notariellen Vertrages direkt an den Verkäufer gezahlt wird, ist die Grunderwerbs- und die Stempelsteuer vom Käufer an das Finanzamt (Hacienda Pública) innerhalb der 30 auf den Kauf folgenden Tage abzuführen. Bei der Fristberechnung werden die Sonn- und Feiertage nicht mitgerechnet.

5. Örtliche Wertzuwachssteuern

Die örtliche Wertzuwachssteuer ("Plusvalía Municipal oder Impuesto Municipal sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana") ist eine Steuer, die bei jeder Übertragung den Wertzuwachses des Bodens in der Zeit zwischen dem An- und Verkauf besteuert.

Die Höhe dieser Steuer hängt von den jeweiligen Bewertungslisten der einzelnen Gemeinden, der Grösse des Grundstücks und von der Zeitspanne, die zwischen Erwerb und Veräusserung liegt ab.

Die Steuer ist ebenfalls innerhalb der Frist von 30 Tagen einzuzahlen.

Grundsätzlich hat der Verkäufer die Wertzuwachssteuer zu zahlen, aber auch hier ist gesetzlich vorgesehen, dass die Parteien eine andere Regelung treffen können und es ist üblich geworden, daß von den Parteien vereinbart wird, daß der Käufer sich verpflichtet, deren Bezahlung zu übernehmen.

Bislang war es dann so, daß die Gemeinde die Zahlung der Wertzuwachssteuer nur gegenüber dem Verkäufer reklamieren konnte, auch wenn die Vertragsparteien die Zahlung dem Käufer auferlegt hatten. Aufgrund einer wichtigen Gesetzesänderung ist es jedoch seit dem 01.01.1999 in allen Fällen eines Verkaufs durch eine natürliche Person (die auch Nicht-Resident sein muss) so, daß dem Käufer (sowohl natürliche als auch juristische Person) die Verantwortung bezüglich der Bezahlung der örtlichen Wertzuwachssteuer gegenüber der Finanzbehörde obliegt.

6. Sonstige Gebühren

Schliesslich sind noch die Gebühren zu nennen, die bei der Eintragung der notariellen Kaufurkunde ins Grundbuch anfallen. Die Eintragung ist nach spanischen Recht zwar nicht notwendige Voraussetzung des Eigentumserwerbs, sie ist jedoch zur Verhinderung des gutgläubigen Erwerbs von Dritten unabdingbar und daher dringend anzuraten.

Die Höhe der Gebühren hängt auch wiederum von einer Liste ab, die von den jeweiligen Kammern der Grundbuchämter ausgearbeitet wurde. Die Zahlung der Gebühren obliegt laut Gesetz stets dem Käufer.

Letztlich bleiben noch kurz die weiteren Verpflichtungen des Erwerbers einer Immobilie in Spanien gegenüber den Finanzbehörden zu nennen.

7. Sonstige Verpflichtungen

Hierzu zählt die Verpflichtung des Käufers, bei dem Kauf einer Immobilie einen Teil des Kaufpreises einzubehalten, wenn der Verkäufer (natürliche oder juristische Person) Nicht-Resident ist.

In diesen Fällen ist der Käufer verpflichtet, 5 % von dem in dem notariellen Vertrag deklarierten Kaufpreis einzubehalten, die er dann an das Finanzamt abführen muss. Die Einbehaltung und die darauffolgende Einzahlung erfolgen, um Steuerverpflichtungen der Verkäuferseite in Bezug auf Einkommens- oder Körperschaftsteuer sicherzustellen, die durch den Verkauf entstehen, da der Verkäufer den beim Verkauf erzielten Wertzuwachs auf diese Weise in Spanien zu versteuern hat.

Die Verpflichtung des Käufers besteht nicht, wenn der Verkäufer bei Unterschrift des notariellen Vertrages glaubhaft nachweisen kann, dass er Steuerresident in Spanien ist. Eine weitere Ausnahme von der Verpflichtung gilt, wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, die selbst das Eigentum vor dem 31. Dezember 1986 erworben hatte, ohne daß an der Immobilie Verbesserungen vorgenommen wurden.

Im Falle eines Verkaufs durch eine juristische Person, die Nicht-Resident sein muß, besteht die genannte Verpflichtung stets.

Die Einbehaltungspflicht des Käufers ist im Moment der Unterzeichnung des notariellen Vertrages und Zahlung des Kaufpreises zu erfüllen. Für die Einzahlung gilt eine Einmonatsfrist ab Unterschrift des notariellen Vertrages.

Sobald der Käufer diesen Betrag an das Finanzamt abgeführt hat, ist seine Verpflichtung erfüllt und er hat dem Verkäufer das Einzahlungsdokument zu übergeben. Ob der Verkäufer dann später seine vollständige Steuererklärung abgibt oder nicht, oder ob er eine darüberhinausgehende Steuerschuld begleicht oder nicht, führt weder zu einer persönlichen Haftung des Käufers noch zu einer Haftung der Immobilie.

Sollte der Käufer die 5 % nicht abführen, so wird die Finanzbehörde im Rahmen der Zwangsvollstreckung auf die Immobilie zurückgreifen, indem sie zwangsweise ein Embargo auf die Immobilie ins Grundbuch eintragen lässt.

Darüberhinaus ist der Käufer verpflichtet nachzuweisen, daß er wirklich Nicht-Resident in Spanien ist.

Diesbezüglich sollte der Käufer ein entsprechendes Zertifikat bei der Polizeibehörde (Policía Nacional) beantragen und es dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, vorlegen; ist dies nicht möglich, so sollte dieses Zertifikat zumindest dem Grundbuchamt vorgelegt werden.

Bei dem Notar, der den Kaufvertrag beglaubigt, kann der Käufer aus Zeitgründen seine Eigenschaft als Nicht-Resident dadurch nachweisen, dass er die Art der Zahlung als Nachweis der Auslandsinvestition heranzieht (Nicht-Residenten Scheck in Peseten oder Bankzertifikat über die vorgenommene Investition aus dem Ausland).

Der Erwerber hat weiterhin die Verpflichtung eine Steuernummer für Ausländer, kurz NIE (Número de Identificación de Extranjeros), ebenfalls bei der Polizeibehörde zu beantragen. Die Steuernummer sollte bei der Finanzbehörde im Moment der Bezahlung der durch den Kauf verursachten Steuern beigebracht werden.

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